Na Kitajskem nekaj diši po gnilem: hipotekarni nemir je le vrh ledene gore krize, ki preganja Peking

Kitajsko gospodarstvo ostaja majavo. Medtem ko polovica sveta zvišuje obrestne mere, da bi ukrotila inflacijo, Peking počne nasprotno. Kitajska ima veliko večji problem od inflacije: nepremičninski sektor (tretjina državnega gospodarstva) se sesuva na več področjih, kar ogroža socialno stabilnost. Dober dokaz za to je hipotekarni upor ali bojkot, gibanje, ki krepi in lahko pospeši ta popravljalni proces na stanovanjskem področju in ustvari implozijo v bilancah stanja bank, kar sproži popolno krizo v državi, ki se desetletja nenehno povečuje. . Totalna kriza lahko vodi do tega naraščajoča socialna nestabilnostverjetno največji strah Pekinga.

Kitajska poskuša oživiti nepremičninski sektor, ki je bil v zadnjih letih glavno gonilo rasti države. To je nekoliko paradoksalno, saj so kitajski voditelji sami sprožili nadzorovano detonacijo v tem sektorju, da bi preprečili, da bi balon še naprej rasel in postal neobvladljiv. Peking je razvijalcem uvedel kreditne omejitve (med drugimi ukrepi), povzročanje privzeto več teh podjetij.

Zdaj se gospodarske razmere slabšajo hitreje od pričakovanj, kar grozi, da bo to nadzorovano detonacijo spremenilo v smrtni udarec kitajskemu gospodarstvu. Bojkot več sto družin, ki nočejo plačati svojih hipotek, ker nepremičninski projekti ne napredujejo, težavo še poslabšuje.

“Kitajski nepremičninski razvijalci si obupano prizadevajo, da bi si opomogli od dolgotrajnih zapor zaradi COVID-zero, vendar bojkot hipotekarnih posojil otežuje stvari. Od propada Evergrandea prejšnje poletje so kupci nepremičnin prevzeli vso pozornost v kitajskem nepremičninskem sektorju. Razlog je, da so promotorji odvisni od financiranja pred prodajo stanovanj (v Čuni se velik del nepremičnin proda pred začetkom gradnje), vendar so predpisi in omejitve, produkt covida, pripeljali do prekinitev te denarne ali kapitalske verige”pojasnjujeta Alicia García-Herrero in Gary NG, ekonomista pri Natixisu v posebnem poročilu o kitajskih nepremičninah.

Izogibajte se nenadzorovanemu izbruhu

Zdaj poskuša Peking s fiskalno in monetarno politiko preprečiti, da bi implozija ušla izpod nadzora. Ljudska banka Kitajske (PBC) je v ponedeljek zaradi počasnejšega okrevanja nacionalnega gospodarstva in slabih podatkov o nepremičninskem trgu prvič po januarju lani znižala obrestne mere. Monetarni inštitut je potrdil znižanje srednjeročnih kreditnih aranžmajev (MLF) za 10 bazičnih točk na eno leto in obratnih repo poslov („repos“) na 7 dni, s čimer sta obe vrsti na novi zgodovinski najnižji ravni.

„Repo posli“ služijo BPC za vlivanje kratkoročne likvidnosti v bančni sistem, medtem ko so MLF glavno orodje za financiranje bank in služijo tudi kot vodilo za referenčne obrestne mere, imenovane LPR (Lending Benchmark Rate).

Evans-Pritchard, ekonomist, specializiran za Kitajsko pri britanskem podjetju Capital Economics, pojasnjuje, da danes objavljena znižanja ne bodo pomenila bistvene spremembe likvidnostnih pogojev, ker so medbančne obrestne mere že nižje od obrestnih mer PBC, zato subjekti ne predstavljajo velikega povpraševanje po financiranju s strani centralne banke.

Strokovnjak zdaj napoveduje znižanje LPR (njegova naslednja posodobitev je predvidena za naslednji ponedeljek, 22. avgusta), ki bo znižala obrestne mere za obstoječa posojila in stroške novih posojil, kar bo zmanjšalo pritisk, s katerim se soočajo najbolj zadolžena podjetja.

Kljub temu Evans-Pritchard temu verjame znižanje obrestnih mer morda ne bo dovolj za oživitev kreditne rastisaj je trenutna šibkost “delno strukturna”, ki izhaja iz “izgube zaupanja v nepremičninski trg in negotovosti, ki jo povzročajo nenehne motnje, ki jih povzroča kitajska strategija ‘covid zero'”.

Strokovnjaki iz Oxford Economics komentirajo v opombi, da “verjamejo, da se bodo iskala dodatna sredstva za podporo dokončanju nedokončanih hiš. Dejansko izjava s sestanka politbiroja julija poudarja potrebo po stabilizaciji nepremičninskega trga in zagotavljanju dobave stanovanj. Menimo, da ta prizadevanja verjetno ne bodo prišla neposredno s strani centralne vlade. Namesto tega bodo oblasti verjetno iskale lokalne oblasti, banke in razvijalce, da bodo uskladili in zagotovili dokončanje nedokončanih stanovanjskih projektov.”

Vse večji problem stanovanj

Podatki, ki jih obdeluje Natixis, so dokončni: povprečna zamuda pri dokončanju hiš je dosegla 14 mesecev. Obstaja približno 821.000 enot s to težavo, hipotekarna izpostavljenost pa je 735 milijard juanov (107 milijard evrov) ali 2% vseh hipotek, s povprečnim deležem 30%, glede na javne baze podatkov.

Na Kitajskem je zelo običajno, da kupci stanovanj začnejo odplačevati svoje hipoteke, preden je hiša zgrajena, zaradi česar so gospodinjstva pomemben vir financiranja za razvijalce zunaj kapitalskih trgov ali zasebnega financiranja. Po javni bazi podatkov Potrebujemo dom, povprečna zamuda pri projektu je dosegla 14 mesecev ker investitorjem v nepremičnine zmanjkuje likvidnosti za nadaljnji nakup materiala in drugih stroškov, ki jih prinaša nepremičninski projekt.

Ker gre le za delček nedokončanih projektov, je pomembno oceniti, kakšna bi bila največja izguba, če bi vsi nedokončani končali v hipotekarnem bojkotu. »Naša ocena je 2,3 bilijona (približno 330 milijard evrov) ali 6 % vseh hipotek. Hipotekarni bojkot ima lahko valovit učinek na druge zainteresirane strani, namreč vlagatelje, dobavne verige, banke in vlado. Kreditna polarizacija in dajanje prednosti kupcem stanovanj bosta še naprej negativno vplivala na zasebne vlagatelje in/ali zamudnike, saj za skoraj vsemi primeri hipotekarnih bojkotov, kot so Evergrande, SUNAC in Greenland”Natixis strokovnjaki pojasnjujejo.




Bojkotom hipotekarnih posojil so najbolj izpostavljeni kitajski razvijalci

Poleg tega le 32 % primerov hipotekarnega bojkota izvira iz nedokončanih projektov, katerih datum dokončanja je že mimo obljubljenega datuma dobave. “Z drugimi besedami, kupci stanovanj so izgubili zaupanje v dokončanje novih stanovanjskih projektov in morda imajo raje hiše, ki so že dokončane. Slednje ne obeta nič dobrega za sektor, saj je vloga predprodaje pri financiranju kitajskih vlagateljev sčasoma še naprej rasla in dosegla 86 % prodaje nepremičnin v zadnjih štirih letih (2018–2021)”.

Zaradi slabega razpoloženja na trgu se je rast cen stanovanj upočasnila, prodaja stanovanj pa bi se lahko leta 2022 povečala celo za več kot 30 odstotkov, opozarjajo francoski bančni strokovnjaki.

val od privzete nastavitve

Vse to pomnoži tveganje neplačila promotorja. Dobavne verige, od materialov (gorvodno) na gospodinjske aparate (dolvodno) so vse potencialne žrtve. Morebitni dodatni učinki bojkota hipotekarnih posojil bodo poslabšali tudi kakovost sredstev in plačilno sposobnost bank. »Razmerje slabih posojil (NPL) za posojila nepremičninskim družbam bo do konca leta 2022 verjetno preseglo 4 % v primerjavi z 0,7 % leta 2019.

Alicia García-Herrero zagotavlja, da se kitajski regulatorji pripravljajo na morebitno poslabšanje kakovosti bančnih sredstev, ena od rešitev pa je ustanovitev reševalnih skladov. »Na splošno lahko rečemo, da hipotekarni bojkot je le vrh ledene gore finančne stabilnosti Kitajska, glede na njeno nevarno povezavo z družbeno stabilnostjo, zlasti ker nepremičnine predstavljajo 59 % bogastva gospodinjstev.

Kitajska vlada bo mobilizirala državna sredstva, da bi zagotovila pravilno oddajo nedokončanih stanovanjskih enot in s tem zmanjšala morebitne bojkote hipotekarnih posojil. Vendar je velik problem, ki ga razkriva bojkot hipoteke, ta izgubljena samozavest, ki je ne bo zlahka povrniti. Z neskončnimi omejitvami mobilnosti in regulativnimi spremembami gospodinjstva raje varčujejo kot naložbe v nepremičnine, pravi Natixis. To je nekaj, kar je težko obrniti in vpliva na celotno gospodarstvo.

Ekonomisti BCA Research trdijo v zapisu, objavljenem ta torek “glede na to, da je razpoloženje potrošnikov izjemno depresivnoVendar brez velikega znižanja hipotekarnih obrestnih mer (kar tudi ne bi bilo jamstvo za uspeh) in neposrednih davčnih transferjev potrošnikom za povečanje prihodkov gospodinjstev, takojšnje ali močno okrevanje nakupovanja stanovanj ni verjetno. Naši kitajski naložbeni strategi še naprej priporočajo previden pristop do kitajskih tveganih sredstev.”

komentarji4WhatsAppWhatsAppFacebookFacebookTwitterTwitterLinkedinlinkedin

Leave a Comment

Your email address will not be published.